住宅全砍！盐城聚龙湖华润万象地块规划大调整，20万方纯商业要来了
昨天 21:44
鹤鹤
来自江苏
鹤鸣亭
盐城人等了这么久的万象商业，终于有了最硬核的进展。 近日，盐城市自然资源和规划局发布批前公示，对盐南高新区相关地块规划进行动态更新——位于人民路与新都路交叉口东南侧的04-0401地块，由原来的商住混合用地正式调整为纯商业用地。 说得直白一点：这块地不建住宅了，全部留给商业。上方头图即为盐城市自然资源和规划局发布的批前公示原件——04-0401地块由商住混合（棕）调整为纯商业（红），直接临聚龙湖水域。一、这条调整分量有多重？ 7月23日，盐城国投与华润置地（上海）有限公司刚刚正式签约，明确共同推动聚龙湖全新升级版"万象汇"项目建设，并同步改造提升先锋岛万象商业——盐城"一城双万象"格局正式落定。 签约才过两周，地块规划紧接着调整，商业属性被进一步锁定。这不是巧合，而是从签约走向落地的重要一步：拿地方必须把全部重心放在商业运营上，从源头杜绝"重住宅、轻商业"的常见套路。 ▲ 5月22日盐城国投集团会议明确：先锋岛及聚龙湖商业综合体为两大重点项目（资料来源）二、核心数据一览鹤鸣亭测算体量意味着什么？ 按容积率上限3.5测算，该地块地上计容商业建筑面积最高可达约20.5万平方米。坊间消息显示项目购物中心整体总建筑面积约25万方（地上14万+地下11万），实际可对外招商运营的商业面积约16万方。 这个规模在江苏万象汇序列里属于顶配标准，远超常规区域万象汇，官方定义为M3+升级版"万象汇"——定位介于标准万象汇与轻奢万象城之间。三、为什么叫"万象汇"而不是"万象城"？ 这是很多人关心的问题。毕竟当初传的是"万象城"，怎么最后变成了"万象汇"？ 真正的万象城（M2产品线）主打重奢奢侈品业态，需要极强的城市高端消费底蕴支撑；万象汇更适配现阶段城市中产家庭、年轻消费群体需求，业态布局灵活、兑现周期更快。鹤鸣亭解读从"城"到"汇"，不是降级，是务实 参照南京江北新区案例：该项目最初也定位万象城旗舰产品线，但历经多年筹备后最终调整为江北新区万象汇。 调整背后是华润基于城市消费承载力、区域人口兑现节奏做出的理性优化。放眼江苏全域，南通、常州两座城市的万象城落地均为后期招商升级；苏北城市大多以万象汇产品线立项为主。 盐城聚龙湖虽为升级版高配万象汇，预估体量已媲美部分地级市万象城。前期以万象汇立项报备，未来随着盐城城市能级、消费力稳步提升，不排除开业后业态提档、品牌升级的可能性。 ▲ 华润置地在江苏省内布局的第23座万象商业，盐城聚龙湖与先锋岛双项目同步披露（来源：微盐阜）四、合作模式：华润自持 + 地价入股 据公开信息透露，本项目预计采用"华润拿地自持、地方地价入股"的合作模式： 华润置地持有购物中心商业物业产权，实行100%自持运营——这是华润高端商业项目落地的硬性准则，保障长期招商品质和运营水准不被销售分割打乱 盐城方面以地块土地作价入股，仅占小比例股权，不参与日常商业运营管理，核心职责为提供优质地块资源、协调城市配套落地 这种模式也是多地政府引进华润商业的通用选择——既撬动一线商业资源落地主城核心区，又守住了商业长期运营的品质底线。五、"一城双万象"格局全貌 华润万象商业首进盐城，不是单点落地，而是南北双星同时亮起： 城南 · 聚龙湖万象 聚龙湖东岸黄金位置，西临聚龙湖、南接欧风街。总建面约25万㎡，可运营商业面积约16万方。M3+升级版万象汇，定位城市级轻奢体验中心。 老城 · 先锋岛万象天地 原先锋岛综合体基础上升级改造，建筑面积约13万㎡，规划约300个品牌。"街区+MALL"创新形态，文商旅融合综合体，首店占比有望突破50%。 一南一北，覆盖主城两大片区消费需求。城南万象与南金鹰隔湖相望，撑起盐城新中心的门面；老城则填补高端商业空白，推动百年商脉焕新蝶变。六、聚龙湖商圈闭环加速成型鹤鸣亭前瞻聚龙湖东岸正在发生什么？ 从区位来看，本次调整的04-0401地块坐落于人民路与新都路交叉口东南侧，直面聚龙湖水域，地理位置十分优越。60米的建筑限高条件，契合当下大型购物中心的开发逻辑，更适合多层盒子商业、主题街区、休闲体验业态组合开发，打造高端滨湖商业。 当前板块内商业动作密集： ▲ 南金鹰主力店扩容、地下室商业激活 ▲ 凯德壹中心落地 ▲ 山姆会员店网传意向地块进入前期勘探阶段 本次重磅：87.9亩纯商业地块释放，锁定华润万象 再加上周边还留有两宗面积较小的地块（具体方案尚未明确，未来或布局酒店、写字楼），整个聚龙湖东岸商业闭环正在加速成型。 ▲ 聚龙湖万象地块区位示意（资料来源）七、鹤鸣亭总结 从商住混合到纯商业，聚龙湖这次不是简单增加一家商场，而是在为华润万象项目腾出一块完整的城市级商业载体。取消住宅配比、锁定纯商业属性，意味着拿地方必须把全部精力投入商业运营——这对盐城消费者来说，是实实在在的利好。 接下来就看三个关键节点： １.项目详细规划方案何时公示？（效果图、业态配比、动线设计） ２.开工时间节点确定？（从签约到开工的周期） ３.招商品牌阵容首次曝光？（哪些首店、旗舰店将进驻盐城） 鹤鸣亭将持续跟踪聚龙湖万象项目的每一个关键进展，第一时间为你带来专业解读。
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